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外墙渗水怎么办?谁来解决?

  • 2021-06-10
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又进入雨季,不少顶楼的住户又开始担心起墙面渗水的问题。渗水问题在我们生活中十分常见,引发的矛盾纠纷也挺多。遇到类似问题到底该如何解决呢?
王强在邛崃某小区购买了一套商品住房,2016年交付后,王强立马进行装修,2017年,他搬入新家。然而,他成为有房一族的愉悦还没有消散,房屋的墙面就出现渗水问题。王强感到头大,他找到小区的物业公司要求处理。经专业工程师傅检查,王强家墙面渗水是由于外墙防水问题导致家中渗水。
物业公司表示,将联系开发商做处理。王强声称,如果不处理好,自己就不再交物业费。物业公司则称将按照相关程序处理,如果王强不交物业费,物业公司将对王强家断水断电。王强也不认可物业公司断水断电的做法,场面一度陷入僵局。
最终,在小区业主委员会的沟通下,物业公司承诺对接开发商,一周内对渗水问题提出处理方案,双方散场。一周后,开发商对王强家外墙的渗水问题进行了处理。
渗水问题是否属于质量问题?
渗水问题在我们日常生活中的确实有发生,但是是否属于质量问题就要具体分析了。比如有些渗水是由于楼上业主装修或使用不当造成的,这种就不属于质量问题。像质保期内出现的因外墙防水层、楼顶防水问题造成的渗水现象,我们认为是存在质量问题的。
房屋的质保期到底有多久?
根据《建设工程质量管理条例》规定,在正常使用条件下,如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期通常为5年,电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程通常为2年。建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。
房屋尚在质保期内,如果物业公司排查后是因为防水未做到位出现的渗水,应该怎么处理?
根据《建设工程质量管理条例》规定,建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
简单来说,就是如果房屋在保修期和保修范围内,且非人为损坏的,由开发商承担维修义务。但也要注意,如果住户不当使用或擅自改动结构,设备位置和不当装修等造成的质量问题,开发商不承担保修责任。
如果房屋已经过质保期,发生渗水又该如何处理?
按照《四川省物业管理条例》相关规定,在房屋保修期满后,房屋专有部分由业主承担维修义务,共用部位、共用设施设备的维修由物业服务企业承担维修义务,大修、中修可以使用小区的住宅专项维修资金。像屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间等都属于住宅共用部位。
住宅专项维修资金在使用上有哪些程序?
按照《成都市住宅专项维修资金管理办法》相关规定,专项维修资金应专项用于小区内住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。同时根据《民法典》最新规定,专项维修资金使用应由业主共同决定,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意才可使用。
通常来说,已成立业主委员会的,由业主委员会作为使用申请人;未成立业主委员会但选聘有物业服务企业的,由物业服务企业作为使用申请人;未成立业主委员会且未选聘物业服务企业或相关主体不履职(无法履职)的,由街道办事处(乡、镇人民政府)作为使用申请人。
如果渗水是楼上装修或者使用不当导致的该怎么办?
如果楼上业主确因装修或使用不当造成楼下住户出现渗水现象,已构成侵权法律关系。根据《民法典》相关规定,侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。如果漏水原因确为楼上造成,而不配合或不及时修补,受损业主可先通过社区、街道进行调解。若楼上业主仍然不配合,受损业主可以先自己请施工队进行修补并保留相关证据,并向法院提出诉讼,通过法院要求楼上邻居进行赔偿。
业主因不满物业服务就不交物业费的行为是否可取?物业公司能否断水断电? 
根据《民法典》相关规定,业主应当按照约定向物业公司支付物业费。物业公司已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业公司可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业公司可以提起诉讼或者申请仲裁。但是物业公司不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
作为业主可以通过哪些渠道来维护自己的合法权益?
如果小区业主有依据认为物业公司履职不到位,可以向小区所在地住建部门和街道办事处投诉,当地住建局和街道核实属实后可以责令物业公司限期改正,逾期未整改的将扣减企业信用分。业主还可以通过业主委员会与物业公司进行交涉,也可以联名提请召开业主大会,并有权选择服务更好的物业公司。
物业管理是物业服务企业根据与业主签订物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理是无数琐碎工作的系统组合,但并非小区内所发生的事情都是物业公司的职责任务。希望业主们能够正确认知物业,在物业管理活动中积极履行业主义务,模范遵守业主公约,客观公正地对待物业管理,多一些理解和包容,共同努力把小区建成一个和谐美好的家园。
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